你看到的報酬率，這個20%，到底是「算出來的」，還是「真的拿得到的」？

——本文整理自 2026年4月24日晚上7:00

【李婕絲講師 × 周聖智會計師】租金獲利學線上直播

主講人A｜李婕絲講師：— 臺中市租賃公會副理事長、飛豬國際地產暨租賃管理負責人、苗栗租賃公會理事（教育委員、法規委員）、知識衛星課程講師——文內簡稱婕絲

主講人B｜周聖智會計師：會計師、藍圖記帳創辦人，政大地政系及會計系背景，包租代管稅務實務專家——文內簡稱周會

摘要：

本文撰筆以2026年4月24日線上直播研討會，由婕絲（李婕絲）主持，邀請周會（周聖智）會計師以稅務專業視角，針對以下包租代管產業

折舊，你有沒有算？（很多人直接忽略）
空租，你撐不撐得住？
裝修回本期算對了嗎？
税，你是不是繳在錯的地方？

本篇將帶你從「報酬表象」一路走到「真實現金流與稅務結構」。如果你正在經營包租代管，這不只是知識整理，而是會直接影響你每一筆決策的關鍵差異。

導讀：

台灣租賃市場正在進入「制度重整期」。隨著囤房稅2.0上路、國稅局對多屋族查稅趨勢加強，過去以個人名義持有、多戶分散管理的模式，正面臨越來越高的稅務與申報壓力。對許多房東而言，因為在新的稅制環境下，懂制度的人，看的已經不是「省稅」，而是如何透過合法的財務與營運架構，重新提升整體資產報酬率。

包含：

・善用租賃專法與政府優惠
・透過費用化與折舊結構降低稅負壓力
・從個人綜所稅，轉向更有規劃性的公司營運模式
・建立可被銀行、投資人、國稅局理解的金流與報表制度

當市場從「單純收租」走向「制度化經營」，真正開始拉開差距的，往往不是房子本身，而是背後的管理能力與稅務結構。

這個20%，到底是「算出來的」，還是「真的拿得到的」？

從報酬迷思到稅務結構，這場對談揭開多數人忽略的關鍵

在包租代管市場，你一定聽過這句話：

「這個物件報酬20%，很漂亮。」

但問題是——
這個20%，到底是「算出來的」，還是「真的拿得到的」？只有當數字開始變得「更完整」，判斷才會開始準確

這場由【李婕絲老師 × 周聖智會計師】的對談，講的不是表面數字，而是：

👉 你最後口袋剩多少錢

而這，才是經營的本質。

你以為你在經營的是租金，其實你在經營的是一整套「財務與稅務結構」。

從裝修折舊、空租率，到差額開發票、囤房稅制度，當這些條件一個一個被納入之後，那個原本看起來很簡單的「20%報酬」，會開始變得更真實，也更接近長期能成立的樣子。

用三個視角重新看一次這個產業：

會計師怎麼看「真正的利潤」
實務操盤者怎麼拆「賺錢的結構」
以及站在整體產業角度，什麼才是可以長期成立的經營方式

接下來，我們先從那個最常被提起的問題開始——

20% 的投報率，到底是真的，還是只是「看起來成立」？

包租代管的稅率迷思：從「租金價差」到「數字經營」，你真的看懂這個產業了嗎？

在包租代管這個產業裡，多數人是從「租金價差」開始理解這門生意。但當你開始經營到一定規模，就會發現——真正決定你能不能穩定賺錢的，從來不是租金本身，而是「稅務結構 + 收入模型」。

這也是為什麼，這場對談一開始，李婕絲老師就直接點出一個很真實的產業現象——幾乎所有業者，最後都會走到同一個問題：你的會計師，決定了你怎麼看這門生意。

一、產業真相：你以為是租金，其實「包租」跟「代管」是兩種完全不同的商業模式

婕絲：
我覺得大家都會以為包租代管就是租金這件事，但從會計師的角度看，有沒有什麼是我們很容易誤判的？

周會：
其實國稅局在看這件事情的時候，是把「包租」跟「代管」當成兩個完全不同的制度。

包租 → 自帶風險（租不出去要自己扛）

代管 → 抽成模式（10%服務費）

例如：

包租：

租 30 萬 → 收 100 萬

但空租 → 直接虧 30 萬

代管：

租金 10 萬 → 抽 10% = 1 萬

沒租出去 → 收入 = 0

編輯（關鍵轉折）

這裡是經營層最容易做錯的第一個判斷：

❌ 把「包租」當成穩定收入
❌ 用「代管邏輯」看包租報酬

實際上：

模型	本質	風險來源	收益天花板
包租	資產重組	空租 / 裝修 / 現金流	高
代管	服務收入	客源	低但穩

👉 這會直接影響你：

要不要擴張
要不要開公司
要不要投入裝修

二、20%報酬的幻覺：為什麼很多人「看起來賺，實際在虧」

婕絲：

很多人都說包租有 20%、30% 的報酬，但這樣看是對的嗎？

周會：

最大問題是——大家都沒有把「成本」算進去。

最常被忽略的三件事：

① 裝修成本（最大黑洞）

投入 100～300 萬是常態
但很多人「完全沒做折舊」

② 折舊計算（關鍵公式）

例如：

裝修：36 萬
攤提：36 個月

👉 每月折舊 = 1 萬

③ 真實獲利公式（核心）

以案例：

收入：7 萬
原租金：2.5 萬
折舊：1 萬

④ 實際淨利計算

7萬 – 2.5萬 – 1萬 = 3.5萬 / 月

編輯：（關鍵決策點）

這裡直接決定你會不會「規模化後崩盤」：

市場在講「租金報酬率」
但經營者要看的是「現金流報酬率」

👉 差別在：

指標	一般人	經營者
租金報酬	看價差	❌
現金流報酬	含折舊/成本	✅

三、空租率：真正決定你會不會賠錢的指標

在包租代管中，空租率比報酬率更關鍵

📌 舉例

持有4間房
空1間 → 空租率 = 25%

👉 直接吃掉 1/4 收入

▶ 實務觀察

約30%以上案件淨現金流偏低
若加上空租，實際報酬可能更差

▶ 建議控制線

空租率 ≤ 25%
超過 → 固定成本難以攤平

四、裝修回收期的真正算法（90%的人算錯）

周會：

回收期計算邏輯：

回收期 = (裝修成本 + 累積租金成本) ÷ 每月收入

例如：

裝修：40 萬
月租成本：2.5 萬
收入：7 萬

👉 基本回收：

40萬 ÷ 7萬 ≈ 6 個月

👉 加入租金成本：

(40萬 + 2.5萬 × 月數) ÷ 7萬

編輯：

這裡其實是「物件篩選核心 KPI」：不是能不能做，而是多久回本 + 能不能撐現金流

👉 建議直接建立內部決策標準：

回收期 ≤ 12 個月 → 可做

12–18 個月 → 評估

18 個月 → 高風險

市場現實：供給遠低於需求

台灣租屋人口：約300萬人
單一公司管理3,000～4,000間

👉 市占仍極低

▶ 意味著

市場仍在早期
專業化空間巨大
合規能力 = 競爭門檻

五、囤房稅時代來了：為什麼越來越多房東，開始重新認識「包租代管」？

包租代管產業正處於一個由政策壓力與稅務誘因共同驅動的黃金擴張期——2024年7月全國歸戶囤房稅新制上路，使多屋房東面臨最高4.8%的房屋稅衝擊，而合法加入包租代管後稅率可降至1至2.4%，差距高達3個百分點，形成強烈的誘因結構。與此同時，從商業模式看，包租業者透過空間活化與租金價差可實現每月20至30%的獲利空間，而代管業者則以輕資產的10%抽成模式穩定獲利，兩者皆具備低門檻、高回報的特性。在市場規模上，全台300萬租屋人口遠未被現有業者滲透，整體產業仍處於藍海階段，顯示此行業兼具政策順風、稅務優勢與龐大商機三重驅動力。

六、經營者可以立刻優化的3件事

① 不再用「租金」決策物件

改用：

👉 現金流模型

② 把稅務納入「一開始」

而不是賺了才處理

③ 建立可複製的經營模型

而不是靠個人判斷

七、編輯總結｜給正在做包租代管的你

如果你現在有這些狀況：

覺得自己很忙，但利潤不高
案子越多，壓力越大
不確定現在的模式能不能放大

那你該優化的，可能不是努力，而是：

👉 經營結構本身

這場直播最核心的一句話其實是：

「你不是沒賺錢，你是沒有留下來。」

而這背後的差別在於：

有沒有算清楚稅法成本

有沒有設計獲利模型結構

有沒有用科技管房系統去放大

八、延伸學習｜從理解結構，到建立自己的獲利模型

如果你希望更完整掌握本文提到的「獲利結構 × 稅務設計 × 合規策略」，建議可以進一步回看這場由李婕絲與周聖智共同解析的租金獲利學直播。直播中針對實務案例有更細緻的拆解，包括：

包租 vs 代管的決策邏輯
裝修回收期與現金流配置
稅務制度如何實際落地操作

同時，若你希望將這些觀念轉化為可執行的經營能力，李婕絲於知識衛星開設的《租金獲利攻略》課程，也進一步系統化整理了從「選物件 → 設計收益 → 建立模型 → 放大規模」的完整路徑。

唯有當你開始用「結構」而不是「感覺」做判斷時，包租代管這件事，才會真正變成一門可以被複製與優化的經營模式。

進入報稅季前，帶你預習4/24精采線上直播———

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