（圖片來自lernerandrowelawgroup）

 

案例一：租房屋時修繕到底是誰的責任

阿明在內湖公司附近租了一間小套房，某次颱風來襲，即使做好了萬全的防颱措施，天花板還是滴滴答答的漏水個不停，遇到這種情形阿明該如何處理呢？

租屋漏水誰要負責？

✅原則上租屋修繕問題應該由出租人（房東）負責，但要小心租屋契約是否有另外約定修繕責任的分配。

 

法律知識庫👀

👉<民法>第429條第一項規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」

👉〈住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項〉第9點規定：「租賃住宅或附屬設備損壞時，應由出租人負責修繕。但租賃雙方另有約定、習慣或其損壞係可歸責於承租人之事由者，不在此限。」

 

❓房東置之不理該如何應對，修繕費用誰該付？

✅簽約時間在107年6月27日之前（適用民法規定）：

房東要是沒有作為可主張：

(1)終止契約

(2)自行修繕再請房東償還修繕金額又或是直接

(3)從租金中扣除修繕金額。

 

法律知識庫👀

👉<民法>第430條規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」

 

✅簽約時間在107年6月27日之後（適用租賃專法規定）：

在租賃專法上路後，要是房子仍然是可以居住的狀態，租客只能選擇自行修繕再請房東償還修繕金額又或是直接從租金中扣除修繕金額；房子已經難以居住的情況下，租客經催告無效才能提前終止租賃契約。

法律知識庫👀

👉<租賃專法>第8條第三項規定：「前項由出租人負責修繕者，如出租人未於承租人所定適當期限內修繕，承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於約定之租金中扣除。」

👉<租賃專法>第11條第1項第二款：「租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，而不於期限內修繕。」

 

❓提前解約要付違約金嗎？

✅必須要符合以下兩點其中之一，租客提前解約才不必支付違約金：

1️⃣合約雙方有約定「租賃期限屆滿前，得終止租約。」並提前通知

• 新法

<租賃專法>規定必須要提前一個月通知對方，若未通知要賠償「不超過一個月租金」的違約金。

• 舊法

<民法>則是規定要在至少一個月、半個月或一個月前通知，視租金支付期限而定（假設租金是每週付款一次，預計在第四週結束租約，該週的禮拜日為即為契約終止期，必須要在終止期的一個禮拜前通知。）

 

2️⃣符合以下提前終止租約的情形:

• 房屋必需品壞掉，造成難以居住的情況，房東卻一直不處理。
• 房屋因為自然災害或其他不能歸責租客的原因毀損到不能居住。
• 租賃住宅有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵（例：海砂屋、輻射屋）
• 租客因疾病、意外有6個月以上長期療養需要。
• 房東同時和兩個或以上的人簽約，導致租客居住權益受剝奪。
• 承租人死亡，繼承人得主張終止合約

從以上案例可見，租屋前審視合約，明確劃分維修項目、範圍的責任歸屬是相當重要的。〈住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項〉也有寫到，雙方在簽約前，房東應該先詳細列出修繕的範圍，和租客確定家具、家電等設備的狀況，再來討論分擔的項目和範圍，也可以用拍照的方式確認房屋現況，避免未來點交時有毀損，雙方意見分歧，各說各話。

租賃專法已經公告實施了好一陣子，但目前還是有許多房東採用文具店版本的房屋租賃契約書，這類的合約充斥許多對房東有利的條款，因此，租客們在簽約時，都應該嚴格審視契約內容，或是參考內政部提供的住宅租賃契約書範本，避免自身權益受損。
 

（圖片來源：shutterstock）

 

 

情境二：房東擅闖租客的租屋處

阿明的租屋處冷氣壞掉，立刻告訴房東，房東也爽快的答應說會儘速找人來處理，隔天一大早在阿明不知情的情況下，房東卻擅自開門帶著維修工人進到房間修冷氣，讓只穿一條睡褲的阿明相當尷尬。

❓房東可以擅自進入租屋處嗎

✅除非有正當理由，否則房東未經房客同意，擅自闖入租屋處，可能會觸犯刑法侵入住宅罪，房客亦可透過民法請求非財產上的損害賠償

而所謂正當理由，只要是在法律、道義、許可的範圍內，沒有違背公序良俗都能算是正當理由。例如：租屋處傳來陣陣惡臭，影響其他租客生活品質，房東在擔心租客人身安全的前提下進入租屋處查看，並無違法；但若房東是為了催繳房租、修理電器，或是帶新房客來看房，在未經租客同意下進入租屋處，則不能算是正當理由。

 

根據：

👉<刑法>第306條：「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。」

👉<民法>第195條：「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。」

 

從以上案例可見，房東未經許可擅闖租屋處顯然是違法的，嚴重影響他人人身安全及隱私，租客要是取得證據甚至可以提告。