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租賃住宅市場發展及管理條例（簡稱租賃專法）上路之後，無疑對住宅的租賃市場造成一定程度的影響，身為房東需要去注意像是租稅的優惠補助、權益保障、訂約規範…等；房客則是要注意合約是否符合規定、提前解約、爭議調解、自身權益…等；而包租代管業者則是要更加注意租賃雙方的相關規定，提供專業的服務，保障租賃雙方的權利。

接下來就來了解一下租賃專法對於房東、租客、業者三方具體的影響吧～

 

一、對房東的影響——房東常見的租屋糾紛是否能以租賃專法保障？

以下針對幾種房東在租約期間常見的問題，透過租賃專法當中的合約規範進行解決方法的介紹：

（一）房客租金積欠已久，怎麼催都沒有用該怎麼辦？😡

租客基本上不能以任何理由拒絕或拖欠租金，如果欠兩個月以上的租金，經過房東催繳仍繳租，那房東就有權利提前終止租約。
 

（二）房子完好的交給房客，不料要退租的時候發現裡面亂七八糟，還有一堆傢俱遭到毀損😫

房客在租賃期間對於房子有基本的管理義務，如果有任何因為房客所造成的住宅毀損，房東可向房客求償，也可以在退租的時候直接從押金中扣除。
 

（三）租房子的時候怕租給犯罪集團，但又不知道該如何確認對方的身份背景😰

房東可以請求對方於租屋的時候，自行出示良民證。
 

（四）租客擔任二房東偷偷將房子轉租給其他人，等到有天要進去修東西的時候才發現有個陌生人在自己的房子裡😱

租客如過要轉租房子給別人，必須要經過房東的同意，若房東未同意轉租，房客還是擔任起了二房東，房東是有權利終止租約的喔！
 

（五）在租約結束之前是否可以提前解約？

是可以的，但要注意的是，租賃雙方可以約定「得」或是「不得」提前終止租約，如果約定「得」提前終止，那房客只要在30天前通知房東，就不用付擔任何違約金。但若是約定「不得」，基本上房東（租客）就必須負擔一個月的租金當作違約金
 

（六）租約到期時如果有積欠費用（例如：水電費），應該要如何向房客索取？

租約到期時，房東與房客應該要進行點交以及退還押金的動作，如果房東發現有欠繳費用的情形，可以於押金退還的時候，從押金當中扣除費用。

二、對租客的影響——租客常見的租屋糾紛是否能以租賃專法保障？

（一）房子租了之後，在租約到期之前需要臨時解約，押金要被全部沒收嗎？

依照租賃專法當中應記載事項，租賃雙方可以約定「得」或是「不得」提前終止租約，如果約定「得」提前終止，那房客只要在30天前通知房東，就不用付擔任何違約金。但若是約定「不得」，基本上租客就必須負擔一個月的租金當作違約金。

但是如果房東說要扣全部押金（兩個月），是不行的喔，因為在提前解約部分的違約金最多就只能扣到一個月的租金，約定如果超過一個月都是沒效的，千萬要注意！
 

（二）房東可不可以因為房價上漲、稅賦增加…等原因，在租期之間上漲房租?

房東不可以藉任何理由在租期間調漲租金。
 

（三）搬進剛租的房子，總覺得怪怪的，結果上網一查竟然發現這裡是凶宅，想提前解約還要被扣押金，只能自認倒霉的被扣錢或硬著頭皮住下去了嗎？👻

在租賃專法2.0的「房屋租賃標的現況確認書」中，房東需要表明「本租賃住宅（專有部分）是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情事」，有的話一定要在契約書勾選，如果房東不在契約書中表示，加上又被房客發現，房客接下來就是進行蒐證的動作，隨即向房東要求「解除契約」，並請求「損害賠償」。

 

（四）在找租屋處的過程中，常常遇到廣告不實的情形，像是圖片與實際房屋有落差，又或著是廣告開的條件跟實際簽約時又不一樣，造成租客在找房的時候都要格外小心

租賃專法這次也為了特別杜絕以上的情形，特別在公版的契約的不得記載事項當中訂立了：「不得記載廣告僅供參考」。

 

（五）當初因為房租便宜就租了房子，殊不知日後要依照房東的定價繳納電費，並且連管理費都要漲，加起來每個月開銷還花了更多錢😭

租賃專法修法之後，也將這些雜項支出一併納管了喔～

 

電費：電費一般會區分「夏月」及「非夏月」分別計價，並且有不同級距，但在專法上路之後房東不可以要求超過最高級距的電費

假設該年夏季電費的最高級距之金額為4.7元/度，若房東在租約約定每度電5元，則超過了最高級距之每度金額，超過部分無效，這樣才可以有效地避免出租人從中賺取不當價差。

 

管理費：如果居住的社區或大樓因為要更新設備、增加公設…等原因，有時會調漲管理費價格，如果房東要求房客也要按照調漲後的金額繳納管理費，原則上沒有不行，但調漲幅度最多不能超過10%

假設原本管理費2000元/月，如果大樓調漲到2500元/月，房東也只能最多請房客負擔到2200元/月（2000*110%=2200），超過部分房東需要自行負擔。

 

上述的問題是許多房東以及房客常見的疑問，但看完可能會想說：「上面的解決方式有很多都跟平常租屋的實務方式蠻接近的，那跟租賃專法有什麼關係？」其實重點就在於現在透過公版契約當中的「應約定及不得約定事項」強制納管上述的紛爭，解決了訂定私契時有些不平等條約的出現，所以在之後雙方如果有遇到問題時，不用急著想辦法舉證互告，可以先拿出合約來保護自己的權益喔🥳🥳🥳