你有朋友在租屋嗎？有沒有聽過品牌公寓或住過共生公寓呢？這些廣受年輕人歡迎的新型態居住管理模式，本節目「房東好 好房東」帶你了解租屋管理中的新浪潮。
在海外擁有一間房，是這幾年很多台灣人心裡發過芽的念頭。有人看日本、有人看馬來西亞、有人看泰國——當地房價可能比台灣親民，租金收益看起來也誘人，「在海外當房東」這件事，聽起來既浪漫又划算。
但真正的挑戰，往往不在「買不買得到」。
你人在台灣，房子在海外。它租出去了嗎？租客是什麼樣的人？水電壞了誰去修？這個月的租金，到底有沒有進來、對不對得起來？語言不通、法規不熟、時差還擺在中間。很多人是懷著期待買下去的，最後卻卡在「管理」這一關——
買房的時候很浪漫，當房東的時候很孤單。
這集《房東好 好房東》第二季全新專訪單元【大東家會客室】首集，我們邀請到泰萬通國際地產股份有限公司 王品琇董事長。一家從人力仲介起家、在泰國深耕超過 30 年的台南集團，如何跨海到曼谷，做出專屬台灣人的「曼谷臺灣村」，並且用「包租代管一條龍 ＋ 系統化管理」，回答那個最實際的問題：買得到之後，怎麼管得到？
而王董在節目裡把整件事濃縮成一句話，也成了這集最被記住的一句——
「你買房可能只佔了 20%。後面的 80%，才是你真正要處理的。」
Podcast 各節摘要
一、開場：台灣人的「海外第一間房」，正在換一個國家
過去講海外置產，第一直覺是日本。但這幾年，越來越多人的第一間海外房落在泰國，而且置產族的年齡層比想像中年輕得多。JGB 從系統端看到的是：房地產正在從「成交一筆」，走向「長期經營一個資產」。
二、一家做人力仲介的公司，為什麼跑去泰國賣房子？
泰萬通背後是台南起家、深耕泰國 30 幾年的萬通人力集團。走過泰國、印尼、菲律賓、越南四個市場之後，創辦人為什麼獨押泰國？他的判斷邏輯，跟一般房地產業者完全不同——不是先看建案，是先看國家的體質。
三、曼谷真的有「臺灣村」嗎？兩個案子、兩種選案邏輯
王董公開臺灣村的正式名稱與實際位置，以及創辦人挑中這裡的三個理由：地勢、後市、租客結構。而第二個案子 The Privacy S101，走的是幾乎相反的邏輯。
四、成交那一刻，才是真正的開始：「海外孤兒」是怎麼發生的
不是買錯房子，是買完之後沒有人接住。等不到回覆、飛過去看不到房、委託出租卻不知道進度——海外置產真正的風險，藏在付完錢之後。
五、跨海管理的第一關：資訊回不回得來
泰國同事負責上傳、台灣同事負責把關，中間靠一套多語言系統對齊。從人工表格到系統化，王董用「200 多戶」說明為什麼這件事不能再靠人力硬扛。
六、跨海管理的第二關：錢看不看得見
全集最實用的一段。反詐防洗錢趨嚴之下，租金「只進不出」的帳戶反而容易被凍結；以及那張每個月準時出現的月結表，怎麼把「我的錢去哪了」這個問題徹底解決。
七、跨海管理的第三關：責任分不分得清
修繕費該屋主付還是房客付？兩地對「服務節奏」的期待落差，又該怎麼處理？王董的解法不是靠催，是靠制度。
八、回到 80/20：所以，該怎麼挑你的管理夥伴？
王董把「怎麼選一家代管公司」的判準講得非常白。文末並整理成五個問題，讓你在簽約前就能問對人。
台灣人的「海外第一間房」，正在換一個國家
節目一開場，Joanna 就先給了一個來自第一線的觀察。
這幾年台灣房市趨緩，身邊聊海外置產的人明顯變多，泰國、日本、馬來西亞是最常被提到的三個。但她發現，順位正在改變：「很多人不見得是日本是第一間房，反而是泰國。」原因並不難理解——大家本來就常去泰國旅遊、對當地熟悉，生活成本相對划算，飛行距離又近。真正讓她意外的是年齡層：「比我想像中的還要更年輕化。」
而 JGB 每天在協助房東與業者處理租賃大小事，看見的是一個更底層的變化：房地產的價值，從來不是在成交那一刻結束的。
Joanna說：「大家其實在買賣房地產，是從成交之後，長期的經營跟管理，才是核心的價值。」
不管在哪一個國家，房地產都正在從「成交一筆」走向「長期經營一個資產」。而跨海經營，只是把帳務、合約、修繕、催帳的難度，一次放大了好幾倍。
所以這集想聊的，從來就不是「海外房地產能不能買」，而是——
當置產變成一場跨海的經營，一個業者要怎麼幫房東把「買得到，更要管得到」真正做到？
一家做人力仲介的公司，為什麼跑去泰國賣房子？
要理解泰萬通的做法，得先知道它是從哪裡長出來的。
泰萬通這個名字，來自萬通人力。創辦人是台南人，經營萬通人力集團仲介公司 30 幾年，長年往返東南亞——泰國、印尼、菲律賓、越南，這四個人力仲介最集中的國家，是他熟了大半輩子的市場。
四個他都熟，最後只押了一個。而他的評估角度，與其說是房地產，不如說是國家：越南的制度環境有其特殊性，印尼幅員分散、各地發展階段落差大，菲律賓則有治安上的考量；相較之下，泰國的發展程度與穩定度，在他眼中是四者之中最成熟的一個，某些面向甚至走在台灣前面。
這是一個很少從房地產業者口中聽到的判斷順序。一般代銷是先看建案、再看區域，能不能賣得動是第一考量；他則是先確認一個國家的體質撐不撐得起長期持有，再回頭決定要不要進場。差別在於，前者關心的是成交，後者關心的是屋主未來十年會不會後悔。
他自己早就在泰國置產。疫情過後再訪泰國，當地合作 partner 帶他去看房地產，他看見的不再只是一間房子，而是一個可以帶著親朋好友一起進場的市場，於是他直接找上當地建商談合作，回台灣成立泰萬通國際地產。
而真正讓這個決定成立的，是集團在泰國早已鋪好的底子。除了台灣這家代銷公司，創辦人在泰國另有旅行社，也自行成立了物業管理公司，並與當地 partner 合資設立建設公司，持續尋找可開發的標的。旅遊行程、看房接待、代租代管——
「一條龍」對泰萬通而言不是行銷話術，而是把集團原本就長在當地的資源重新組裝起來。
從這個角度看，「人力仲介跨行做房地產」其實沒有表面上那麼跨。人力仲介這門生意的核心，本來就是長期在地經營、跨國協調、以及語言與人事管理——而這三件事，恰恰是海外代租代管最稀缺的能力。多數代銷公司要靠外部合作才能補上的環節，對他們而言只是既有能力的延伸。
這也是 Joanna 在節目中特別點出來的：對海外投資人真正重要的，是這家公司並不是為了某一個建案才存在的。不論房地產市場往上或往下、案子租不租得掉，萬通人力集團都已經在東南亞、特別是在泰國待了非常久。當一家公司的根不是紮在案場，而是紮在當地，售後服務才有可能是長期承諾，而不是階段性任務。
曼谷真的有「臺灣村」嗎？兩個案子，兩種選案邏輯
這題 Joanna 問得很直接：「我真心不知道曼谷臺灣村在哪裡，可不可以介紹一下，真的有臺灣村嗎？」
有的，而且它有正式名稱。
臺灣村這個案子，真正的名字叫「Chapter One All Ramintra。」，位置在 Ramintra（拉民特拉），屬於曼谷比較外圍的區域。王董用台北打了一個很好懂的比方：「它可能比較靠近淡水稍微外圍一點，坐捷運要到可能要一點時間。」
聽起來位置好像很偏遠，但創辦人挑中它，是有理由的：
- 地勢：那一區是泰國慢慢往北的區域，比較不太會淹水
- 後市：比起價格更高的市中心，這裡有價格上的優勢，同時是後市看漲的區域
- 租客結構：鄰近廊曼機場，周邊有展覽館、高爾夫球場、百貨，租客很多是機場一帶的工作人員；附近還有非常多大學，本地租客與海外留學生都有
三個理由裡，最值得我們留意的是第三個。
”它不是靠地段光環被選中的，而是靠「一定租得掉」的人流結構。“
對一個要長期收租的海外房東來說，這遠比話題性重要。交通上也有加分，廊曼機場台北跟高雄都有直飛（Air Asia、泰獅航 Thai Lion Air）。而第二個案子 The Privacy S101，走的幾乎是相反的邏輯。它靠近蘇凡納布機場，落在泰國「東部經濟走廊」的廊帶上，旁邊有一個很大的數位科技園區——王董的形容是「有點像我們台北南港這樣」，租屋人口多，而且多為高科技外商的外籍人士。因為戶數少，泰萬通接手時只剩二十幾戶，很快就完銷。
一個押人流基本盤，一個押產業聚落。兩個案子的建商，都是泰國大型建商 Pruksa（普夏）。
至於報酬，王董沒有把話說得很甜。她把泰國房產定位成「穩健型」的資產，並且很誠實地先幫聽眾打了預防針：
「有很多人會認為說，會不會我今年買，明年就漲一波？泰國房地產不可能，基本上它就是需要慢慢放、慢慢成長，隨著物價漲幅的幅度。」
這句話其實已經替下一段做好鋪陳——
如果報酬是慢慢累積的，那決定成敗的就不是買進那一刻，而是你持有它的那幾年。
成交那一刻，才是真正的開始
「大家像在台灣購房，會需要有很多需要謹慎的地方。一開始買房的話可能是 20%，但是後面就是你買完之後，後續的服務管理、代租代管，租不租得出去，還有房子會有很多繁瑣的細項的東西。」
王董說，泰國房產的單價門檻相較台灣是比較沒有負擔的，房子漂亮、公設好、設計創新、還附家具，很多人腦中浮現的畫面是：「我有時候偶爾過去住一下，然後偶爾就是租給別人，這樣我也可以賺錢。」
問題就在這裡——
買很輕易，但重要的是後面的服務。
她描述的是一種在市場上時有所聞的處境——
交屋進度有了變化，屋主卻遲遲等不到一句明確的回覆；想飛去曼谷看看房子，得到的答案是「沒辦法帶你進去」；委託出租之後過了好一陣子，仍然不清楚房子現在什麼狀況、招租又走到哪裡。
王董對此的評價其實很持平：「不至於是說哪一間公司不好，而是他可能就沒有辦法這麼及時、或是這麼用心地回覆每一位客人。」
但站在屋主的位置，感受是很具體的，錢已經付了，但房子在海的另一邊，有狀況或問題都沒有人回你。這種狀態，王董給了一個很傳神的形容——
買了房地產之後，變成海外孤兒，沒有人理他。
泰萬通的做法是把人留在當地。因為在泰國有自己的物管公司與泰國員工，招租這一塊做得很積極：Facebook、電商、線上通路，甚至實體貼宣傳單。
「每一週都會有客人來看房，所以其實我們這樣輪轉的非常快。」—— 王品琇董事長
招租只是第一步。
真正把「海外孤兒」和「安心當房東」分開來的，是接下來的三道關卡。
第一關：資訊回不回得來
跨海管理最先出問題的，往往不是能力，而是資訊的傳遞。房子在泰國、屋主在台灣，中間隔著語言、時差和不一樣的作業習慣。
屋主看不到現場，只能透過對方的回報，去理解自己的資產這個月發生了什麼事，一旦回報是零星的、被動的、要追才有的，信任就沒有生長的地方。
所以泰萬通處理跨海的第一步，不是把回覆速度加快，而是先把「誰該交出什麼」定義清楚：
– 泰國端負責「發生了什麼」：面對泰國租客，把每個月的單據、修繕細項、租金匯款憑證與租客狀況，全部上傳到系統
– 台灣端負責「算清楚、講明白」：完成結算報表，並逐一與屋主聯絡、解釋
這樣切有兩個好處。一是每一件事都有明確的責任人，屋主不會被推來推去；二是台灣端在結算時等於做了第二次檢核，泰國端若有疏漏，會在送到屋主面前之前先被攔下來。而對屋主來說，從頭到尾面對的都是熟悉台灣溝通節奏的人。
讓兩端能夠共用同一份資料的，是系統的多語言介面。泰萬通在泰國的代管公司裡，有中泰英三語都通的同事，也有只懂泰文的同事；同一筆維修紀錄，泰文同事用泰文填、台灣同事用中文讀，中間不需要人工轉譯。
跨國團隊最常見的耗損：每翻譯一次，意思就掉一層。
——這裡被 JGB 系統直接吸收掉了。
這套分工並不是泰國獨有。JGB 平台上也有物件在美國的客戶，運作方式幾乎一模一樣：一線人員只負責單據，結算與面對屋主的工作交由台灣端把關。道理很單純，一線最清楚現場，總部最清楚屋主要什麼；硬把兩件事綁在同一個人身上，規模一大就會崩。
而規模，正是泰萬通導入系統的理由。在那之前，單據與租金紀錄全靠人工用表格一筆一筆做；如今臺灣村加上其他案件已累積 200 多戶，等於 200 多位屋主同時在等待維護與管理。純靠人力不只耗時，錯誤率也會隨著戶數等比放大。導入 JGB 系統之後，重複性的整理與計算交給流程處理，人力回到真正需要判斷的地方，屋主也才拿得到一份格式一致、能夠逐月對照的報表。
當你手上有 200 多個屋主要交代，靠的就不可能是記性，只能是流程。
第二關：錢看不看得見
資訊回得來之後，下一個問題更敏感——錢。
海外置產的金流，有一段風險是幾乎不會出現在銷售資料上的：帳戶本身。這幾年全球都在防詐騙、防洗錢，泰國也不例外。過去台灣人到泰國買房，多半能順利開立一個當地帳戶收租；但隨著政策一路收緊，開戶與帳戶管理的審查都變嚴格了。真正的陷阱在一個相當反直覺的地方——你的帳戶「太乖」。
租金按月匯入，屋主人在台灣、鮮少往返，帳戶於是長期只進不出。在屋主眼中這是一個模範帳戶，在銀行的風控邏輯裡卻是異常訊號，結果就是被凍結。而解除凍結通常無法遠端處理，屋主得親自飛一趟泰國——語言不通、法規不熟、銀行流程不懂，人生地不熟的一趟差旅，往往還不只跑一次。
泰萬通把這件事納入了售後服務的範圍。凡是自家客人，都由當地代管公司或泰國員工全程陪同處理；為了避免在同一間銀行重蹈覆轍，他們也另外配合了其他銀行，事先約好時段，讓客人在同一天內完成解凍、銷戶與提領，並在新的銀行完成開戶。新配合的銀行設有中文專案人員，可以直接用 LINE 溝通，並核發 VISA 金融卡——換句話說，在泰國收到的租金，回到台灣就能從 ATM 領出來。這對境外帳戶而言並不常見，多數海外開戶並不會給金融卡。
從投資人的角度看，這類服務其實一直存在需求。
Joanna 在節目中的觀察是，海外投資人非常清楚這種事需要花錢，而且願意花——
與其臨時找翻譯、找嚮導，倒不如交給本來就熟悉銀行流程與房產流程的專責公司，效率與成本都更划算。
而這件事對泰萬通來說，恰好是最不費力的一環。找多語言人才、做教育訓練，本來就是萬通人力集團的老本行。 別家公司要外找資源才能解決的問題，對他們而言只是把既有能力平移過來——集團的本業，在這裡變成了房地產服務的護城河。
金流的另一半，是「看不看得見」。
錢有沒有進來是一回事，屋主相不相信錢真的進到自己身上，是另一回事。曾經有位屋主沒有細看每月發送的訊息，直接開口問了一個很多人心裡想過、卻不好意思說出口的問題：這些錢真的在我身上嗎，會不會其實留在你們那裡？
這種質疑，換成一家沒有留紀錄習慣的公司會很難接。泰萬通的同事則是把報表打開，一筆一筆對，連匯款證明都逐張攤出來——
能這樣回應，靠的不是口才，是平常就把東西留好了。
他們的節奏是：只要當月有租金入帳，就出一份報表給屋主，內容除了當月狀況，還有年度累計，讓屋主隨時掌握自己今年收了多少。即使只是門鎖壞掉這類小額修繕，單據一樣上傳、說明、溝通。
這也正是 Joanna 在節目中點出的關鍵——
不要把它看成一間房子，它其實是一份資產。一戶就是一個資產管理單位，而資產管理需要的，是一張看得懂的損益表。
王董的比喻同樣直接：多數人投資股票時，都會想知道自己到底賺了多少、錢流去了哪裡；海外房地產是完全一樣的概念，只是把股利換成了租金。
第三關：責任分不分得清
第三關最容易被忽略，卻是糾紛真正的來源——當事情出錯的時候，誰負責？
租賃的爭議，幾乎都不是發生在簽約當下，而是發生在事後：東西壞了、費用產生了，才回頭追究責任。麻煩的是，這類爭議本質上是舉證問題。當雙方手上沒有一份共同的紀錄，討論就只能退化成各說各話，這是正常耗損還是人為損壞、當初交屋時是什麼狀態、上一次維修處理到哪裡，全憑各自的記憶與立場。而在跨國情境下，這個難度又更高一層：屋主無法親自到場確認任何一件事，只能倚賴第三方留下的紀錄。
泰萬通的做法是把責任判斷往前挪。
維修一發生，泰國員工便即時把單據上傳系統，同時與租客溝通協調，界定哪一部分該由屋主負擔、哪一部分屬於房客責任；若有需要為屋主爭取權益，也會代為出面，事後再與屋主協調後續的防範措施。
聽起來像基本功，但它之所以做得到，正是因為前兩關已經打通了，單據都留在系統上，責任才有辦法被討論；帳目每月結清，爭議才不會累積成呆帳。 當雙方看的是同一份紀錄，談的就是條件，而不是立場。
除了責任，跨海還有一個很多人不會事先想到的變數：兩地對「服務節奏」的期待，其實不一樣。
台灣人熟悉的是高速、即時、事情要在期限內收掉的工作節奏；而泰國有一句大家都知道的話叫「窄炎炎」（泰語 jai yen yen）——放輕鬆、慢慢來，是一種很生活的處世哲學。兩種節奏沒有誰對誰錯，各自都適應著自己的社會運作方式。但當屋主人在台灣、物件在泰國，這個落差就會被距離放大，變成一種持續的低度焦慮。
值得注意的是，屋主焦慮的往往不是「等」本身，而是不知道還要等多久、也不知道現在進行到哪裡。
所以泰萬通的解法不是去改變當地的節奏，也不是靠追、靠催，而是靠制度——把該回報的事情變成流程，把該留下的紀錄變成系統。 當每一筆修繕、每一次匯款、每一個租客狀況都有固定的上傳節點，屋主要的那個「即時」，就不再取決於誰記得回訊息，而是本來就會發生。
這也正是三道關卡最後收攏的地方：跨海管理真正要解決的，不是距離，是不確定感。
回到 80/20：該怎麼挑你的管理夥伴？
理解了這三關，就會明白王董那句話為什麼成立。
一般人的直覺是，買房的決策佔了八成——看建商、看地段、看格局；至於管理，不過是剩下兩成的重複性小事。但實際經營過兩百多戶的人給出的比例，剛好顛倒：看房、決定、付錢、過戶，這一連串動作雖然緊張，卻是有明確終點的；真正沒有終點的，是接手之後那幾年——找租客、處理修繕、對帳、應付法規變化，甚至有一天你想脫手時，還需要有人接得住。買進只是把資產放上手，經營才是決定它值不值得的那八成。
這個比例一旦反轉，「怎麼選案子」就不再是第一順位的問題，「怎麼選人」才是。
而判斷的標準，其實可以拆成五個能在簽約前就直接問出口的問題：
- 他敢不敢把紀錄攤開給你看？ —— 信任不是靠口碑或話術建立的，而是取決於對方平常有沒有留下可以逐筆檢視的單據與憑證。願意攤開的公司，通常也是有在留紀錄的公司。
- 他的回報是固定的，還是要你追？ —— 重點不在回覆速度，而在有沒有一套不需要你開口的回報節奏。要追才有的資訊，等於沒有資訊。
- 你人到當地時，他能不能接住你？ —— 看房、銀行、生活庶務，這些在語言不通時全是難題，也是最能看出對方是否具備在地資源的時刻。
- 責任歸屬說不說得清？ —— 修繕、耗損、費用分擔，有沒有可查的紀錄可以攤開來談。沒有紀錄，最後就是各說各話。
- 哪天你想賣、有資金需求時，他還在不在？ —— 這一題最多人忘了問，卻最能看出一家公司做的是一次生意，還是長期關係。
五個共通點很清楚：沒有一題在問房子，全部都在問對方的作業方式。
王董事長的結論：買房是一時，服務是長期
節目尾聲，我們請王董給正在考慮海外置產的人一句真心話。她的答案裡，沒有一個字在講房子。
她說，選一間你自己最信任的地產公司去買房，比選中哪一間房重要得多。買房當下的開心只是一時的，後續長久的服務才是最重要的——所以真正該花時間審慎評估的，是後續的客服究竟由誰來做、能做到什麼程度。
這句話之所以有分量，是因為它出自一個賣方之口。對代銷公司而言，強調售後遠比強調產品吃力：產品可以一次成交，售後卻是年復一年的成本。願意把重心放在後者的公司，本質上是在選擇一種比較慢、但走得比較遠的生意模式。
JGB 的觀察：把順序反過來
如果這一集只能帶走一個做法，那就是——把順序反過來。
大多數人的流程是：先看上一個案子，再回頭找人管。但更穩妥的做法，是先確定你的管理夥伴，再由這個夥伴的守備範圍去決定你要選哪一個案子。因為當你有了一個穩定、有在地資源、又能長期陪著你的夥伴，不論最後買的是哪一間，都有人接得住；反過來，案子再好，沒有人管，它仍然會變成一份需要你不斷操心的資產。
這集聊到的每一件事——銀行開戶與金融法規的收緊、交屋進度的變化、修繕責任的歸屬，都不會寫在銷售 DM 上，卻每一件都會真實地發生。它們的共同點是：都發生在成交之後，也都不是靠一次判斷就能解決的。
而當這個管理夥伴還有系統在協助管理時，資訊的對齊會更快速、更精準，跨海的溝通也就更有效率。房東不必再依賴誰記得回訊息，而是依賴一套雙方都看得懂、也追得到的流程。把流程的事交給系統，把判斷與信任的事留給人，讓大家可以做到「買得到，而且管得好」，是我們的目標。
關於 王品琇｜泰萬通國際地產股份有限公司 董事長
帶台灣人赴泰國曼谷置產、並提供「包租代管一條龍」的泰國房地產整合服務經營者。
– 母集團「萬通人力集團」台南起家，深耕泰國逾 30 年（1992 年成立），長年耕耘泰國、印尼、菲律賓、越南等東南亞人力市場
– 泰萬通國際地產 2023 年成立，台南起家，2024 年設立台北據點
– 與泰國大型建商 Pruksa（普夏集團）合作，取得曼谷新建案產權
– 代表作：曼谷「臺灣村」Chapter One All Ramintra、The Privacy S101（近蘇凡納布機場／東部經濟走廊）
– 集團在泰國另設有旅行社、物業管理公司，並與當地 partner 合資成立建設公司
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