你有朋友在租屋嗎？有沒有聽過品牌公寓或住過共生公寓呢？這些廣受年輕人歡迎的新型態居住管理模式本節目「房東好 好房東」帶你了解租屋管理中的新浪潮。

 

你有沒有想過，一個做了 15 年房仲的前輩，在 AI 浪潮裡，第一個說的竟然不是「我很害怕」，而是「冒險的人先享受世界」？

 

這集《房東好好房東》第二季開播，【職人調頻中】系列首集，我們邀請到有巢氏房屋台中秀泰圓滿店業務經理——賴小蟲老師，一起聊聊房仲圈裡最真實的那些事：AI 到底是壓力，還是轉機？

小蟲老師在房仲業打滾超過 15 年，四年累積超過 40 件專任委託，成交率長期維持在 80% 以上。他不是來跟你說 AI 有多神奇的，而是分享一個更重要的觀念——你願不願意，先動起來。

 

 

Podcast 各節摘要

 

一、開場：這個時代，房仲在害怕什麼？ 
從買賣市場降溫、連鎖仲介跨入包租代管談起，帶出這集的核心問題：房仲這個職業，在 AI 浪潮下該往哪裡站？
二、小蟲老師的第一線觀察：房仲的本質，AI 搶不走
小蟲老師入行 15 年，見過市場的高低起伏。他的觀點不是「AI 很可怕」，而是：房仲人員本身的價值從來不在資訊，而在判斷與信任。資訊本來就會被工具取代，早在 Google 時代就發生過一次了。冒險的人先享受世界——願意先學、先用的人，現在已經在享受紅利。
三、JGB × AI：一場正在發生的內部革命
JGB 執行長 Joanna 分享公司因 AI 帶來的改變——不只是工具的導入，而是思維的轉換。跟 AI 說話要有想法，你得先知道自己要什麼，才能讓 AI 幫你做對的事。這集最有共鳴的一句話：把 AI 當作你公司的團隊，你就是執行長。
四、AI 不是一個工具，是一場接力賽
小蟲老師用「接力賽」來形容 AI 的軟件分工——每個工具有它的強項，ChatGPT、Claude、Midjourney、剪映，各自跑好自己那一棒。答案不是找一個萬能 AI，而是熟悉每個工具的特質。他也提到：過去一個業務能耕耘 2–3 個商圈，現在透過 AI 工具的輔助，可以同時管理更多商圈的資訊與客戶關係。
五、和 AI 說話的核心能力：自然語言成熟度
很多人問：「AI 要怎麼用？」小蟲老師的答案出乎意料——你的語言能力決定你的 AI 使用能力。Prompt 不是魔法咒語，是你把需求說清楚的能力。語言越成熟，和 AI 的溝通越精準，輸出的品質差距就越大。
六、AI 真正幫助房仲的三件事
小蟲老師整理出三個他實際在用、效果最明顯的應用：
文案與 SEO——物件描述、社群貼文、關鍵字優化，省下大量時間
圖片處理——現場照片的優化與呈現，提升物件第一印象
銷售企劃書——結合法務稅務問題，AI 輔助生成更完整的置產分析
七、JGB 的本質立場，與房仲的下一步
Joanna 分享 JGB 的核心立場：不管工具怎麼變，本質決定你的位置。就像買賣房東和業務的穿著代表的是不同的本質——工具是加速器，但你是誰、你提供什麼價值，才是真正的護城河。

 

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買賣降溫後，仲介的角色正在轉變

2017 年租賃專法上路之後，台灣的租賃市場開始慢慢制度化。這幾年，買賣市場比較慢下來之後，我們發現許多連鎖仲介分店，開始陸續投入包租代管產業——有的成立專責部門，有的甚至直接成立子公司。

這代表什麼？代表仲介這個角色，正在往「經營管理」延伸，不再只是成交一筆交易，而是開始思考：如何長期經營物件、現金流、品牌。

 

JGB 這幾年陪著不少包租代管業者走這段路，站在系統端看得很清楚——產業正在升級，經營模式正在改變。所以這集我們想聊的，不是市場趨勢，而是當這一切發生時，業者該怎麼思考自己的定位與競爭力。

 

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冒險的人，先享受世界

小蟲老師分享了他最喜歡的一句話：「冒險的人先享受世界。」

這不是在鼓勵魯莽，而是說——每一次資訊革命，最先行動的人都拿走了最大的紅利。Google 剛出現時，很多人說不需要用網路找資訊；社群媒體剛興起時，很多業務說靠人脈就夠了。現在 AI 出現了，同樣的聲音又出現了，只不過這一次速度快得多。

他說得很直白：「資訊本來就會被工具取代，這不是第一次發生了。房仲人員本身的價值，從來不在資訊，而在判斷與信任。」

 

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跟 AI 說話，要先有想法

很多人第一次打開 ChatGPT，輸入幾個字，得到一個普通的答案，然後說沒什麼用。小蟲老師說，這其實是認知問題。

 

跟 AI 說話，需要你自己先有想法。你要知道想要什麼、你在做什麼、你的目標是誰——把這些說清楚，AI 才能給你真正有用的東西。他的結論是：「語言越成熟，和 AI 的溝通越精準，輸出的品質差距就越大。」

 

這也是為什麼他說 AI 是玩出來的，是創作。你不是在學一套固定的操作流程，而是在培養一種和工具溝通的語感——「會跟人說話的人，就會跟 AI 說話。自然語言成熟度，才是真正的門檻。」

 

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把 AI 當成你的團隊，你是執行長

這集最讓人印象深刻的，是小蟲老師提出的比喻。

他說：「你要把 AI 當成你的團隊，你是執行長。ChatGPT 是文案部門，Claude 是分析部門，圖像 AI 是設計部門——你要指揮，不是等它告訴你怎麼做。」

 

這個視角改變了很多事情。過去業務是一個人包辦所有事：文案、圖片、客戶溝通、市場研究。現在，你可以把這些任務分給不同的 AI 工具，自己只負責最終判斷和客戶關係。

 

他也提到一個很實際的改變：過去一個業務能耕耘 2 到 3 個商圈已經算認真了。現在透過 AI 工具輔助整理市場資訊、跟進客戶、生成物件資料，同樣的人可以有效覆蓋更多的商圈——「產值不是加法，是乘法。」

 

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AI 真正幫助房仲的三件事

節目尾聲，小蟲老師整理出他實際使用後效果最明顯的三個應用：

第一，文案與 SEO——物件描述、社群貼文、關鍵字優化，過去要耗費大量時間的工作，現在 AI 可以在幾分鐘內產出多個版本，搭配好的提示詞，輸出品質甚至超過很多人手寫的版本。

第二，圖片處理——現場照片的品質直接影響物件的第一印象。透過 AI 工具優化亮度、色調、去除雜物，甚至加入虛擬家具，空屋也能呈現出溫馨感，讓潛在租客更有帶看意願。

第三，銷售企劃書——置產分析、稅務試算、法務條款說明，這些過去需要大量準備時間的資料，AI 可以幫助業務快速整理框架，讓簡報更完整、更有說服力。

他補充說：「用 AI 不是為了偷懶，是為了把時間留給真正需要人去做的事：陪客戶、建信任、做判斷。」

 

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JGB 的立場：工具是加速器，本質才是護城河

節目最後，JGB 執行長 Joanna 分享了 JGB 在面對 AI 浪潮時的核心立場。

 

JGB 這幾年陪著許多包租代管業者走過轉型，看過太多人因為工具而改變，也看過太多人因為本質不夠紮實而在轉型中迷失。無論工具怎麼變，你是誰、你提供什麼價值，才是真正不被取代的東西。

 

就像買賣市場的業務和租賃管理者，穿著代表的是不同的本質定位——AI 只是讓你走得更快，走的方向，還是你自己決定。

 

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關於小蟲老師

賴小蟲老師 Bug Lai

 

不動產實戰 15 年｜有巢氏房屋台中秀泰圓滿店業務經理 四年累積超過 40 件專任委託、成交率超過 80% 現任有巢氏房屋全中部冠軍店 熊課平台講師，專講「房仲真正用得到的 AI 技術與專任經營策略」

 

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